mit dieser Kalkulation möchten wir Ihnen – nach bestem Wissen und Gewissen – die Rekapitalisierung Ihres zukünftigen Investments in das Dom 4545 transparent aufzeigen.
Unser Ziel ist es, Ihnen zugleich die Möglichkeit zu bieten, einen direkten Vergleich zwischen einem Investment in ein Stockwerkeigentum innerhalb eines Hotelbetriebs und einem Investment in ein Serviceapartment ohne Hotelbetrieb anzustellen.
*Die nachfolgenden Erläuterungen basieren auf der dargestellten Investitionskalkulation und dem zugrunde liegenden Berechnungsmodell. Für das Projekt wurde mit Dorint Hotels & Resorts ein Pachtmodell vereinbart, dessen Annahmen auf einem abgestimmten Heads of Terms (H.O.T.) inklusive Budget beruhen und Bestandteil der vertraglichen Vereinbarungen sind. Dieses Modell wurde bewusst gewählt, da es eine klare Trennung zwischen Eigentum und Betrieb sowie eine hohe Planungs- und Ertragssicherheit für Investor:innen bietet.
Ziel dieses Vergleichs ist es, die strukturellen Unterschiede zwischen einem Investment in ein Stockwerkeigentum innerhalb eines Hotelbetriebs und einem klassischen Immobilieninvestment ohne Hotelbetrieb transparent darzustellen.
Beide Modelle unterscheiden sich insbesondere hinsichtlich Einkommensstruktur, Kostenverteilung, operativem Aufwand sowie Eigennutzungsmöglichkeiten.
Der Vergleich soll Investoren dabei unterstützen, die Auswirkungen der jeweiligen Investmentstruktur besser zu verstehen und eine fundierte Entscheidung auf Basis der dargestellten Kalkulation zu treffen.
In den farblich hinterlegten Feldern können Sie das gewünschte Hotelstudio oder die Hotelsuite auswählen. Zusätzlich ist es möglich, unsere Annahmen hinsichtlich der Indexierung von Kosten, Einkommen und Immobilienentwicklung innerhalb der Kalkulation anzupassen oder zu ergänzen.
Die hier aufgeführten Daten zu Nebenkosten sind Vorgaben des Notars und der zuständigen Behörden, bezogen auf den Kaufpreis sowie die Notarkosten.
(Diese Positionen sind Bestandteil der dargestellten Investitionskalkulation).
Die für die Kalkulation verwendeten Werte beruhen auf unseren Erfahrungen als Hotelbetreiber und Bauträger von Zweitwohnungen und gelten daher als realistisch.
Beim Besitz einer Immobilie in einem Hotelbetrieb ist die Wahrscheinlichkeit deutlich höher, dass Sie zu Ihrem Wunschtermin in Saas-Fee Urlaub machen können, ohne Mietausfall wie bei einer klassischen Wohnung. Der Hotelbetrieb bietet mehrere gleichwertige Ausweichmöglichkeiten. Zudem entfällt bei einer Hotelimmobilie jeglicher operative Aufwand wie Vermarktung (z. B. über Airbnb), Reinigung, Instandhaltung oder weitere Zusatzkosten – diese werden vom Betreiber übernommen.
Bei einer eigenen Immobilie ohne Hotelbetrieb fallen diese Aufgaben und Kosten in Ihren Verantwortungsbereich, wobei dieser Mehraufwand in unserer Kalkulation nicht quantifiziert wurde.
Für dieses Modell wurde mit dem Hotelbetreiber eine garantierte Pacht vereinbart. Zusätzlich erzielen Sie ein weiteres Einkommen durch die paritätische Aufteilung der Net Operating Profits.
Hier erwirtschaften Sie das Einkommen selbst – es gibt keine garantierte Pacht durch einen Betreiber. Die Eigennutzung der Immobilie wurde in der Kalkulation 1:1 übernommen; bitte beachten Sie den Hinweis „Einkommen – Allgemeiner Hinweis“ oben.
(Die dargestellten Annahmen sind Bestandteil der Investitionskalkulation und basieren auf den mit Dorint Hotels & Resorts abgestimmten Heads of Terms (H.O.T.) inklusive Budget, welches Bestandteil der vertraglichen Vereinbarungen ist.)
Geben Sie Ihre Kontaktdaten ein, um Zugriff auf die komplette Preisliste, den Investmentrechner sowie zusätzliche Projektinformationen zu erhalten. Der Zugriff ist kostenlos und unverbindlich.
Sämtliche Kosten werden vom Hotelbetreiber direkt mit den Umsätzen verrechnet.
Bei diesem Investmentmodell haben wir in unserer Kalkulation mit folgenden Kosten gerechnet:
(Die aufgeführten Kostenpositionen wurden in der Investitionskalkulation entsprechend berücksichtigt.)
Der Eigennutzwert basiert auf der Average House Rate (AHR) des Hotels, welche Bestandteil des Betreiber-Szenarios ist.
Die Berechnung berücksichtigt:
Diese Methodik trägt dem Umstand Rechnung, dass Eigennutzung bevorzugt in attraktiven Zeiträumen erfolgt.
<span="faq-higlight-red">Die Average House Rate (AHR) stellt einen Durchschnittswert über alle Einheiten des Hotels dar.
Da die Eigennutzung typischerweise in attraktiveren (hochpreisigeren) Zeiträumen erfolgt und sich Hotelstudios und Hotelsuiten hinsichtlich Größe und Nutzung unterscheiden, werden entsprechende Anpassungsfaktoren angewendet.
Diese Faktoren dienen dazu, eine realistische Abbildung der AHR pro Einheit sicherzustellen und den tatsächlichen Nutzungswert der jeweiligen Einheit sachgerecht widerzuspiegeln.
Nein. Die Berechnung bezieht sich ausschließlich auf die Nutzung der Einheit. Gastronomische Leistungen sind nicht Bestandteil des Vertrags.
Der Betreiber leistet eine garantierte Mindestpacht, die das vertraglich gesicherte Minimum darstellt.
Darüber hinaus ist eine umsatzabhängige Beteiligung vorgesehen.
Gemäß Betreibervertrag partizipieren die Eigentümer:innen mit 10,4 % am Umsatz des Hotels (Rooms Revenue sowie Food & Beverage).
Diese 10,4 % sind vertraglich fixiert und beziehen sich auf den Umsatz vor Abzug der operativen Kosten.
Im Rahmen der Betreiber-Simulation werden anschließend sämtliche Kosten berücksichtigt, darunter unter anderem:
Nach Abzug dieser Kosten ergibt sich der operative Gewinn.
Auf dieser Basis entspricht die Ertragsbeteiligung der Eigentümer:innen in der Simulation rund 50 % des Gewinns.
Die exakte Gewinnhöhe hängt somit von der tatsächlichen operativen Performance des Hotelbetriebs ab, während die 10,4 % Umsatzbeteiligung unabhängig davon vertraglich gesichert sind.
Zusätzlich ist eine garantierte Mindestpacht vereinbart.
Auf Basis der aktuellen Simulation entspricht diese rund 11,5 % des Gesamtumsatzes.
Aus Gründen der Verständlichkeit wird bewusst auf die Begriffe Brutto und Netto verzichtet, da die Berechnung klar zwischen Umsatzbeteiligung und Gewinnermittlung nach Kosten unterscheidet.
<span="faq-higlight-red">Zweitwohnungen basieren auf Marktmieten, Belegung und individuellen Kostenstrukturen. Diese Erträge sind nicht garantiert und mit höheren operativen Risiken verbunden, sowie mit einem erhöhten zeitlichen Aufwand seitens der Eigentümerschaft.
Ja. Beim Hotelinvestment sind sämtliche betrieblichen Kosten bereits berücksichtigt.
Bei klassischen Zweitwohnungsmodellen ist dies in der Regel nicht der Fall.
Die ausgewiesene Rendite basiert auf einer vereinfachten Internal Rate of Return (IRR)-Berechnung.
Diese dient dazu, die erwartete jährliche Rendite des Investments über die gesamte Haltedauer transparent darzustellen.
Grundannahmen der Berechnung:
Vereinfachte IRR-Logik (ohne Zinseszins):
Die Darstellung der IRR dient der Vergleichbarkeit und Transparenz und ermöglicht es Investor:innen, die Berechnung jederzeit nachvollziehen oder selbst überprüfen zu können.
Die Rendite basiert auf einer Internal Rate of Return (IRR)-Berechnung.
Annahmen:
Um die Rendite Ihrer Investition (Kaufpreis zuzüglich Transaktionskosten) zu berechnen, wurden die Erträge über einen Zeitraum von 20 Jahren sowie der Wert Ihrer Einheit nach 20 Jahren herangezogen. Erträge und Immobilienwert werden mit entsprechenden Prozentsätzen von 0,5 % bzw. 2,0 % pro Jahr indexiert.
Mit diesen Annahmen wird der interne Zinsfuß (IRR) berechnet – eine gängige Kennzahl in der Finanzmathematik, die die erwartete jährliche Wachstumsrate der Investition angibt.
(Die IRR-Berechnung basiert vollständig auf der dargestellten Investitionskalkulation.)
Die dargestellte Kalkulation basiert auf unserem Berechnungsmodell sowie auf unseren Annahmen und dient ausschließlich zur Veranschaulichung. Maßgeblich sind ausschließlich die vertraglichen Vereinbarungen mit Dorint Hotels & Resorts.
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